Квартиры на вторичном рынке - лидеры по продажам в Одессе. Около 50% сделок в агентствах недвижимости происходит именно с таким жильем. И, невзирая на бесспорные плюсы квартир в новостройках, большинство покупателей отдают предпочтение квартирам в уже обжитых домах и небольшой площади. Хотя в пересчете на квадратный метр это будет стоить им в полтора-два раза дороже. «Сейчас присутствует большой сегмент квартир с хорошим ремонтом в хороших домах, но, тем не менее, очень часто покупают квартиры уже обжитые, что называется «б/у», в состоянии «под косметику» и хуже. Соответственно, изрядный сегмент, больше половины - это вторичное жилье», - утверждает заместитель директора филиала агентства недвижимости Дмитрий Кокшаров. «Уже понятные соседи, понятно, что вокруг соседи уже сделали ремонты и ты не будешь жить в скворечнике, где все стучат-долбят как минимум два года. Понятно, что происходит с лифтами, что происходит с придомовой территорией и абсолютно понятно, что с тарифами коммунальными», - перечисляет преимущества вторичной недвижимости директор консалтинговой компании Ольга Русева.
По оценкам консалтеров
цена квадратного метра одесской вторички колеблется от 1500 до 3000 тысяч у.е. Риелторы называют другие цифры: от 800 до 1200 долларов. В пример приводят стоимость популярных нынче однокомнатных квартир - тех, которые подешевле. «Это в первую очередь Слободка, поселок Котовского и Лузановка - от 22-23 тысяч отдельная квартира может стоить. Это, как правило, либо гостинка, либо совершенно убитая хрущевка, либо квартиры старого фонда», - отмечает Дмитрий Кокшаров. «Ну, самая дешевая однокомнатная квартира может стоить в зависимости от района 27-35 тысяч», - рассказывает директор агентства недвижимости Валентин Кукурудзяк.
Цены на вторичку в 2011-м году практически не менялись - покупательская способность не увеличивается, предложение гораздо больше, чем спрос. При этом требования покупателей конкретизировались. Так, предпочтение отдают кооперативным домам, либо зданиям, где организовано ОСМД. Также важным при покупке квартиры на вторичном рынке считается возраст и состояние дома. «Это ремонт крыши, это придомовая территория, это состояние подъезда, это состояние лифтов, что немаловажно. В высотных домах состояние лифтов сегодня просто ужасно. Есть лифты, которые не работают в доме два-три-пять лет», - говорит Валентин Кукурудзяк.
Сегодняшние покупатели вторички делятся на три группы. Первая наиболее многочисленна - это одесситы, которые улучшают свои жилищные условия. Как правило, они предпочитают жилье в тех же районах, а иногда в тех же домах, где проживали ранее. Обычно продают старую квартиру, добавляют тысяч 10-15, покупают новую - попросторнее. Вторая группа покупателей расплачивается наличными, но приобретает жилье подешевле. «В селе работы нет, в районных центрах работы нет, дети подросли, поступили в институт или должны поступать. Родители всеми правдами-неправдами находят ресурсы для того, чтобы
купить жилье детям в Одессе - мегаполис, который может в принципе прокормить, который сможет дать работу», - отмечает Валентин Кукурудзяк.
И, наконец, третья группа клиентов агентств - это покупатели из других городов и стран, которых в летний сезон всегда становится больше. Как правило, это самые состоятельные и самые требовательные клиенты. «Хотят Центр города, хотят Приморский район. Есть две категории: либо хотят новострой, хороший новострой в Одессе, в развивающемся городе, в центре курортного досуга. Либо гонятся за экзотикой и покупают интересные квартиры в старом фонде», - говорит Дмитрий Кокшаров.
Именно туристы готовы тратить наибольшие суммы на приобретение квартир - сделки по 100-120 тысяч у.е. для филиалов, которые занимаются Центром и Приморским районом, не редкость. Однако, как признают риэлторы, в целом количество покупателей с такими деньгами не настолько велико, чтобы кардинально изменить ситуацию на рынке вторичной недвижимости.
Объемы и разнообразие вторичной недвижимости в Украине позволяют делать множество различных прогнозов. Но общие тенденции, скорее всего, останутся неизменными - на приобретение и обустройство
квартир в новострое хватает денег далеко не у всех, поэтому вторичка навряд ли станет менее популярной, чем сегодня. «За ближайшие 10 лет я не вижу перспективы, что что-то изменится. Если даже оживет экономика, если даже вольются деньги в строительстве, то я не думаю, что у нас пропадет интерес ко вторичному жилью, я имею ввиду к тем же самым хрущевкам или чешкам-девятиэтажкам», - считает директор агентства недвижимости Валентин Кукурудзяк.
Впрочем, другие эксперты корректируют ожидания. Они считают, что дореволюционные дома, хрущевки, а также квартиры больших размеров, расположенные в типовых зданиях, будут терять своих покупателей. «Это в первую очередь крупные квартиры старого фонда, либо советской постройки - какие-то четырехкомнатные чешки в не очень интересных районах города, которые невозможно предлагать тем же иногородним», - поясняет заместитель директора филиала агентства недвижимости Дмитрий Кокшаров. «
Хрущевки по своему эксплуатационному сроку были рассчитаны на 50 лет. Они все вырабатывают свой срок эксплуатации. Что касается безумных идей по поводу надстройки еще одного этажа на хрущевках - есть негативный опыт других стран, в том числе и Молдавии», - отмечает директор консалтинговой компании Ольга Русева.
На вторичный рынок также может повлиять новый Налоговый Кодекс, в котором предусмотрен налог на недвижимость. В консалтинговых компаниях напоминают: в 2012-м году платить государству будут все, кто владеет жильем совокупной площадью более 120 квадратных метров. «Это будет не более 1% с минимальной заработной платы за 1 квадратный метр, но до 240 квадратных метров. Когда уже пойдет свыше 240 квадратных метров, ставка будет 2,7% с минимальной заработной платы на один квадратный метр», - поясняет Ольга Русева. В связи с этим эксперт прогнозирует возможное увеличение числа предложений на вторичном рынке. Однако, снижения цен специалист не обещает: «Тенденции к падению - я не думаю, потому что мы входим в гиперинфляцию и навряд ли... Даже банки сдерживают то, что у них накопилось к реализации, боясь, что не войдут в индексы в дальнейшем».
Впрочем, риэлторы роста цен не ждут. Говорят, что активность может лишь слегка увеличиться во время летнего сезона. Дальше нужно будет ждать традиционного осеннего оживления. «Осенью - да, мы ждем оживления, но я не думаю, что это принесет какой-то вал покупателей... Надеяться на это было бы необоснованно. Будет обычное повышение спроса осеннее и закончится оно как обычно к началу зимы», - полагает Дмитрий Кокшаров.
Спасти ситуацию может ипотека. Однако, здесь своя проблема: и кредиторы, и заемщики пока что с недоверием относятся друг к другу. «Банковские кредиты очень дорогие и сегодня люди очень боятся банковских кредитов, особенно наслушавшись рассказов по поводу коллекторских фирм - каким образом выбиваются долги», - говорит Валентин Кукурудзяк. «Пока кредитные условия, конечно, не способствуют массовому кредитованию. И я думаю, что в ближайшие годы не будут, потому что все помнят горькие уроки повального кредитования под низкий процент без надлежащей проверки кредитоспособности и помнят это в первую очередь сами банки», - отмечает Дмитрий Кокшаров.
И, наконец, остается открытым вопрос адекватности существующих цен на вторичку. Как отмечает Дмитрий Кокшаров, чтобы
квартиры стали доступными широким слоям населения, цены надо уменьшить втрое. Однако такие скидки - это уже область фантастики.
