Одесса – удивительный город, известный своей аутентичностью и
многогранностью. Расположение на побережье Черного моря выгодно выделяет
его среди других миллионников страны. Богатая культурная история, а
также оптимизм и находчивость одесситов придают ему неповторимый
колорит. Мощный международный морской порт и сезонный туризм – основные
источники пополнения бюджета и доходов бизнесменов. Стараниями местных
застройщиков панорама города ежегодно пополняется новыми объектами,
стоимость которых зачастую способна конкурировать даже со столичными
расценками. Благодаря этим преимуществам в Одессе открыты широкие
возможности для частных инвесторов
Рынок недвижимости Одессы по ценовым показателям и уровню доходности
занимает третье место в Украине после Киева и «раскрученной» Ялты.
Естественно, у него свой путь и особенности развития. Однако аналогичные
столичным этапы стремительного роста, ажиотажного спроса, постепенного
насыщения и замедления темпов удорожания и продаж одесситы ощутили в
полной мере. Несмотря на совпадение хронологических показателей и схожие
результаты, факторы, которое легли в основу такого развития событий, в
Киеве и Одессе разные. Конечно, мировой экономический кризис, инфляция и
политическая нестабильность в стране сыграли свою роль, но все-таки
Одесса слишком самобытна, и происходящие в городе процессы зачастую
связанны с внутренними причинами.
Место решает все Жилая недвижимость в городе не имеет такого четкого деления на классы,
как в столице. В Одессе свои признаки «элитности». Основным показателем
статуса жилья является его месторасположение. Наиболее дорогим и
престижным считается Приморский район, в частности Французский бульвар,
Большой Фонтан и Аркадия. Именно здесь сосредоточена основная масса
дорогих брендовых новостроек. Уникальность этих мест состоит в
непосредственной близости к морю и хорошей экологии. Тут находится
большинство городских санаториев, крупнейший парк им. Т. Шевченко и
ботанический сад. Расположение вблизи центра и одновременно вдалеке от
оживленных магистралей дает Приморскому району неоспоримые преимущества.
На классы в Одессе делят горожан – в зависимости от места проживания.
Эта традиция тянется еще с дореволюционных времен, и сломить ее не
смогли ни советская уравниловка, ни кризис переходного периода. «По
престижности жилье в Одессе различалось всегда. В царские времена элита
проводила лето на Французском бульваре в особняках, а в советские удачей
было получить квартиру на «Фонтане», – рассказывает Галина
Пузырная, руководитель отдела продаж клубного дома «Сигурд
холл» ИСГ «Прогресс Строй». – Сегодня Большой Фонтан плотно застроен, и
престижное жилье возвращается на Французский бульвар. В эпоху СССР здесь
возводили только санатории, а сегодня появляются дорогие новые дома».
Именно упомянутые места являются центром притяжения для состоятельных
«приезжих» покупателей, на которых в Одессе, как и полагается курортным
городам, делают основную ставку девелоперы элитного жилья (классы
«бизнес плюс», «премиум»). Для таких инвесторов среди характеристик
объекта на первом месте стоит вид на море. Апартаменты с достойными
панорамными обзорами составляют отдельный сегмент недвижимости, их
стоимость часто устанавливается индивидуально и может в 1,5–2,5 раза
превышать цену аналогичного жилья с более скромными пейзажами из окон.
«Фактор месторасположения на одесском рынке является основным при
определении стоимости и престижности объекта, – объясняет Сергей
Данилко, директор компании «Инкор-Девелоп». – Наиболее
статусные места для проживания – центральная историческая часть города,
район парка Т. Шевченко и Французский бульвар, где цена 1 кв. м в новых
домах достигает $ 5 тыс. – 6 тыс. Далее идут Фонтан и Аркадия со
стоимостью 1 кв. м $ 2,5 тыс. – 3 тыс., а при условии панорамного вида
на море 1 кв. м здесь может достигать $ 3,4 тыс. – 5 тыс.».
Большая часть Приморского района попадает в зону, где запрещена
многоэтажная жилая застройка. Однако одесситы нашли выход из положения –
возводящиеся там объекты официально имеют статус рекреационных
апартаментов для сезонного проживания. Тут нельзя получить прописку, но
все остальные условия для круглогодичного проживания и реализации как
полноценных квартир обеспечены.
Вы деньги привезли?
Основные частные инвестиции не местного происхождения одесский рынок
недвижимости получает из нескольких источников. Первый – Россия.
Московские бизнесмены и представители среднего управленческого звена
покупают себе квартиру у моря с целью сезонного проживания семьи либо
периодического собственного пребывания в городе. Обычно москвичи не
занимаются управлением недвижимостью (сдача в аренду в период отсутствия
хозяев) – их вполне удовлетворяет основная функция жилья и его
постепенное удорожание в качестве актива.
Второй источник капитала приходит в Одессу из дальнего зарубежья (США,
Израиль, страны Западной Европы) вместе с эмигрантами, покинувшими город
в «нестабильные времена». Наиболее предприимчивые бывшие одесситы,
разобравшись в законах мировой экономики, вовремя разглядели удачный
момент для вложения средств в местный рынок недвижимости. Роман
Стебельце, эксперт аналитического центра Expert Media
вспоминает: «В 2004-06 гг. бум покупательской способности можно было во
многом связать с активностью эмигрантов, которые вкладывали деньги в
бывшую родину. Практически весь центр скуплен ими. В то время мы имели
показатели доходности 80-100% в год, о подобных давно забыли на Западе.
Сейчас из-за снижения доходности эмигранты практически ушли с местного
рынка, и этим можно отчасти объяснить сегодняшнее затишье».
Третьим источником инвестиций выступают соотечественники – киевляне и в
меньшей степени представители промышленных регионов Востока Украины
(Донецк, Днепропетровск). Крупные отечественные бизнесмены и политики
разных рангов, подобно москвичам, рассматривают объекты одесской
недвижимости либо в качестве сезонного жилья, либо как инвестиционный
инструмент для сохранения и преумножения свободных средств.
Определенная доля продаж приходится на граждан Турции, у которых с
Одессой налажены тесные торговые и судоходные отношения. С каждым годом
доля турецкого населения в городе возрастает, внося свою лепту в местное
этническое разнообразие.
Искусство продавать
В течение последнего времени (2007-08 гг.) акценты на одесском рынке
недвижимости значительно сместились с «приезжих» инвесторов на местных
жителей. Причем это касается не только вторичного рынка, который всегда
был преимущественно внутренним, но и первичного, ранее ориентированного
на внешние капиталы. Учитывая то, что иностранцев обычно интересует
узкий сегмент недвижимости, основная часть продавцов не понесла
серьезного урона.
На фоне общей остановки продаж, а также оттока зарубежных капиталов из
города, одесские застройщики оказались в незнакомых ранее условиях –
жесткой конкуренции и необходимости продвижения объекта на рынке. Роман
Стебельце анализирует: «В период конца 2006 – начала 2007 гг. стабильно
снижался спрос и, соответственно, остановился рост цен. Именно в это
время среди застройщиков началась борьба за выживание. Многие из них
только тогда приступили к формированию маркетинговых и рекламных
отделов. Раньше, когда все разлеталось, как горячие пирожки, о подобном
даже не задумывались. В новых условиях пришлось подключить маркетинговую
стратегию, рекламные кампании, брендирование. Под видом различных акций
девелоперы стали снижать цены и в результате вышли на сегодняшние
показатели. И хотя объективно стоимость 1 кв. м на первичном рынке за
прошедший год выросла на 10, максимум 15%, это даже ниже уровня
инфляции».
Основным спросом у одесситов пользуется недорогое жилье. На первичном
рынке востребованы комплексы эконом-класса в спальных районах. Сергей
Данилко приводит следующие данные: «В сегменте первичной недвижимости
цены выросли лишь на объекты, срок сдачи которых совсем близок.
Стоимость 1 кв. м квартиры в новом доме составляет в среднем по городу $
1584. В центре этот показатель равен $ 2809, в Приморском районе – $
2030, на Молдаванке и Слободке – соответственно $ 1337 и 1135, в
спальных районах Таирово и Черемушки – $ 1165 и 1246, на Поселке
Котовского – $ 1002. Отмечается незначительное снижение цен на вторичное
жилье. А самыми продаваемыми остаются 1- и 2-комнатные квартиры».
При инвестировании на ранних этапах возведения жилого дома в недорогих
районах вполне возможно войти в проект при цене $ 800-900 за кв. м.
Однако необходимо быть готовым получить свою оплаченную жилплощадь на
0,5-2 года позже обещанного срока – таковы реалии строительного рынка
Одессы. Ситуацию поясняет Константин Колесниченко,
генеральный директор компании Interpoint Development: «Установив забор и
повесив на нем табличку «Отдел продаж», застройщик начинает собирать
деньги с частных инвесторов, и строительство двигается пропорционально
количеству проданных квартир. Это и раньше продлевало сроки, а при
нынешних темпах реализации жилья и вовсе надолго замораживает объекты. В
городе до сих пор есть дома, которые стали возводиться в 2003-04 гг. и
по сей день находятся на уровне готовности около 70%. А инвесторы ничего
поделать не могут – даже у строительных компаний с нормальной
репутацией механизм финансирования был изначально так построен».
Дерибасовская – для одесситов
Тенденция постепенной переориентации рынка на местного покупателя
заметна и в VIP-сегменте. Только понятие элитности у одесситов и
столичных жителей (киевлян, москвичей) разное. Если вторые рассматривают
Одессу как рекреационную зону (отсюда и предпочтения по недвижимости),
то местным главное – удобство квартиры для постоянного проживания.
Потому среди них достаточно популярны отреставрированные (часто бывшие
коммунальные) квартиры в старых домах в центре. Конечно, такое жилье не
соответствует всем показателям высшего класса, принятым в столице. Общее
состояние дома и подъезда, качество городских коммуникаций, уровень
эксплуатации, окружение – что-нибудь обязательно выпадает из списка. Тем
не менее, покупателей это редко останавливает. Новостроек в центре
практически нет, первые современные дома начинаются в окрестностях
Привоза и расположены по принципу точечной застройки. К тому же в
ближайшее время одесские эксперты не прогнозируют развития в
исторической части города крупных высотных жилых комплексов.
В сегменте новостроек премиум-класса доля местного покупателя тоже
увеличивается. Среди причин приобретения одесситами изначально более
дорого жилья, ориентированного на внешние капиталы, специалисты в первую
очередь называют стремление улучшить качество своей жизни. Если есть
такая возможность, почему бы и не созерцать морское побережье из
собственных окон? Для определенной части населения это еще и бизнес –
квартира с видом на море покупается, как правило, в кредит с целью
последующей сдачи в аренду. Данный механизм, при правильной организации,
позволяет и выплаты по кредиту гасить, и доход получать. Кроме того,
дорогое жилье в престижном районе приобретается для того, чтобы войти в
определенный круг, поскольку в Одессе проживание в «правильном» месте
приравнивается к наличию престижных связей и солидного банковского
счета, а также дает пропуск в высшее общество.
Домик у моря Одесская загородная недвижимость по своей структуре и характеристикам
значительно отличается от киевской. В первую очередь из-за тех же
особенностей менталитета. Состоятельные одесситы, в отличие от киевлян,
вовсе не стремятся за город. И если речь идет о собственном доме, то он
непременно должен находиться возле моря в границах Одессы. Наиболее
популярна для индивидуальной застройки та же Аркадия и ее окрестности.
Однако тут речь идет преимущественно о частных домовладениях. Ценовая
политика в Приморском районе не уступает и даже опережает столичные
тарифы. На Французском бульваре сотка земли стоит примерно $ 100 тыс. –
120 тыс., в районах Аркадии и Фонтана – $ 80 тыс. – 100 тыс. Цена самых
скромных усадеб (около 150 кв. м) здесь начинается от $ 600 тыс., а
роскошных имений – от нескольких миллионов.
Что касается организованной коттеджной застройки, то в последнее время
на рынке появилось довольно много подобных проектов. Большая их часть
ориентирована еще и на внешних покупателей либо на приобретение с целью
сезонной сдачи в аренду. Впрочем, девелоперы неохотно афишируют этот
факт, продвигая объект, как усадебный комплекс для круглогодичного
проживания. Ситуацию объясняет Василий Николайчук,
директор VIP-департамента корпорации «Альянс-Недвижимость»: «Сейчас в
продажу поступает очень много частных домов с участками даже вдоль линии
моря, а вот спрос на них слабый. При нынешнем богатстве выбора
покупаются только качественные сооружения, которые по своим
характеристикам соответствуют заявленной цене. Организованные коттеджные
поселки и таунхаусы лишь начинают входить в нашу жизнь – еще недавно на
рынке было исключительно индивидуальное строительство. Ну а ценовая
политика в Одессе простая: чем ближе к морю, тем дороже».
Коттеджный сегмент развивается в двух основных направлениях –
Овидиопольском и Коминтерновском. «Пионер коттеджных городков в Одессе –
«Совиньон» (Овидиопольский район), – рассказывает Роман Стебельце. –
Вслед за ним появились «Совиньон-2» и «Совиньон-3», скоро будет сдан
«Совиньон-4». Коминтерновский район менее популярен, поскольку имеет
проблему с транспортным сообщением. Узкий перешеек, который ведет и в
спальный массив Поселок Котовского, постоянно забит пробками. Хотя
интересные проекты в этом направлении тоже есть. Дальше от моря идет
менее привлекательная для застройщиков степная зона. Там сооружают жилье
эконом-класса ($ 800-900 за кв. м) – включенные в территорию соседних
населенных пунктов дома небольшой этажности с квартирами скромных
размеров». Среди интересных и перспективных проектов коттеджных городков
местные специалисты выделяют «Золотой берег», «Дачи Ковалевского»,
«Совиньон-4».
Если особняки в городской черте еще рассматриваются одесситами как
постоянное жилье, то проекты, которые возводятся вдоль береговой линии в
направлении курортных зон Затока и Каролино-Бугаз, воспринимаются
исключительно как рекреационные. Многие местные предприниматели, покупая
такой дом, оборудуют его для приема отдыхающих, называют мини-отелем,
частным пансионатом либо виллой и управляют как туристическим объектом.
Это приносит хороший сезонный доход, поскольку стоимость проживания в
подобных особняках колеблется от $ 50 до 200 в сутки в зависимости от
условий и близости к морю.
Рынок жилой недвижимости Одессы очень контрастен и по характеристикам
построек, и по их стоимости. Старинные дома со знаменитыми одесскими
двориками сегодня в большинстве своем находятся в аварийном состоянии.
Несмотря на их выгодное расположение (центр и окрестности Привоза), ни
городская власть, ни частные застройщики не спешат освобождать
территорию и сооружать здесь новое жилье. Однако приоритетные районы с
видом на море активно застраиваются современными жилыми комплексами
высшей ценовой категории, причем нередко в обход законодательных и
природоохранных ограничений. Местная элита не стремится за город,
предпочитая всегда престижный Приморский район, а VIP-поселений,
подобных столичной Конча-Заспе, тут в ближайшее время не предвидится.
Возможно, для киевлян такое развитие рынка недвижимости может показаться
специфичным, но вы же в Одессе, господа!
