В результате финансовой несостоятельности отдельных заемщиков банки
сегодня становятся собственниками жилых и коммерческих объектов,
полученных за долги. Однако работа с недвижимостью – не профильная
деятельность банка. Как
в этом случае распорядиться заложенным имуществом? Банки не находят
способов реализовать подобные объекты, чем отягащают свои кредитные
портфели, пишет UA Banker.
Не так давно в Украине появились рекламные баннеры с заманчивой
надписью крупными буквами «Кредиты на покупку жилья». Казалось бы, в
условиях, когда ипотека как таковая перестала существовать, о каких
кредитах на покупку жилья может идти речь?
Как выяснилось, банк инициатор этой рекламной кампании не предоставляет
ипотеку как таковую, а готов выдавать средства только на краткосрочные
жилищные кредиты – займы сроком на 3-5 лет под 18-21% годовых в
зависимости от размера первоначального взноса. Но с одним условием:
кредиты выдаются только под жилье, находящееся в собственности банка.
Как пояснили специалисты кредитной организации, с наступлением
финансовых сложностей у отдельных заемщиков в собственность банка
отошли необеспеченные залоги. Банку такая недвижимость не нужна,
поэтому он вышел с инициативой продать этот залог, в том числе и путем
кредитования.
Вообще банковские структуры стараются не ставить на баланс подобные
активы (заложенное имущество), иначе ухудшается структура баланса
банка, понадобится формировать резервы и начислять налоги, что
негативно повлияет на капитал.
У этой ситуации с залогами есть другая сторона: главный риск в
реализации заложенного имущества – нестабильная стоимость залога,
которая снижается с течением времени. Вновь выдавать кредиты под
заложенную недвижимость рискованно вдвойне – заложенная квартира может
оказаться значительно дешевле суммы выданного на нее кредита.
Поэтому банки не спешат избавляться от отошедшего к ним имущества и
предпочитают искать другие выходы. Если сегодня и происходят продажи
заложенного имущества, то это лишь эпизодические сделки.
Кредитовать покупку заложенной недвижимости могут позволить себе в
основном небольшие, региональные банки. Использовать этот механизм
крупным структурам значительно сложнее.
В развитых странах банки нередко создают дочерние компании для
управления непрофильными активами. Дочерняя управляющая компания
получает непрофильные активы и кредит, которым гасит обязательства
неплатежеспособного заемщика.
В итоге банк имеет на балансе хороший актив (в виде этой управляющей
компании) и хороший кредит (этой самой компании) и ему не нужно
создавать большие резервы. Если непрофильными активами управляет не сам
банк, а его специализированная организация, это позитивно
воспринимается инвесторами, рейтинговыми агентствами и аудиторами.
В апреле текущего года подобную дочернюю компанию создал и Альфа-Банк.
Как рассказал в ходе своей онлайн-конференции председатель правления
Альфа-Банка Рушан Хвесюк, «сейчас некоторые залоги переходят к нам в
собственность, но если мы и получаем какой-то актив – это вынужденная
ситуация, к которой приходится прибегать только в самом крайнем случае.
Затем нужно продавать залоги, так как это предусмотрено кредитными
соглашениями.
Но учитывая, что в условиях кризиса хорошую цену получить невозможно,
нами было принято решение создать специальное управление, которое будет
работать с активами.
Мы уверены, что рано или поздно кризис закончится, и тогда мы сможем
выгодно продать большую часть этих непрофильных активов. Эффективное
управление активами, качественная работа по вопросам распоряжения
приобретенным имуществом – одна из наших важнейших обязанностей, ведь
таким образом мы возвращаем банку те деньги, за которыми завтра придут
наши вкладчики».
Действительно, сейчас у многих банков появляются непрофильные активы в
виде жилых и коммерческих объектов, но активной продажи банками
заложенной недвижимости не наблюдается.
Пока нет такой масштабной проблемы с «плохими» кредитами, чтобы они
занимали значительную долю на банковских балансах. Плюс к тому
продавать залоги, которые были взяты в докризисный период, по
сегодняшней рыночной стоимости и, более того, по ликвидационной цене
банкам совсем не выгодно.
Тем более что в настоящей ситуации стагнации спроса на рынке
недвижимости продать любую недвижимость, заложенную или незаложенную,
достаточно сложно.
