Как повысить стоимость жилья для аренды или продажи
Если вы хотите зарабатывать на недвижимости, то у вас есть два способа – покупать/ продавать жилье или сдавать его в аренду. С
осени 2008 года мы наблюдали резкий спад интереса к инвестициям в
недвижимости: инвесторы, которые покупали квартиры на начальных стадиях
строительства, ушли с рынка из-за перспектив недостроя.
Упали цены на квартиры, упала цена и на аренду.
Сейчас рынок снова оживает, и настало хорошее время для инвестиций в
недвижимость. Чтобы квадратные метры приносили максимальный доход, их
владельцу достаточно придерживаться нескольких несложных правил.
Особенности ремонта квартир разной ценовой категории
Первый совет – выбирайте квартиру в том сегменте недвижимости, в
котором привыкли работать или живете. Проще оперировать той
недвижимостью, о которой вы имеете четкое представление, как потребитель.
При это помните: каждому классу дома соответствуют определенные
параметры ремонта. Неликвидно отделывать мрамором квартиру в панельном
доме, - цена такого ремонта никогда не окупится при продаже, как бы вы
не хотели увеличить сумму сделки "за счет дорогого ремонта", он будет
годами окупаться при сдаче квартиры в аренду.
Гораздо эффективнее купить дешевую "убитую" квартиру, и сделать в ней
недорогой, но качественный ремонт. Отделочные материалы должны
соответствовать уровню эконом-класса. Для пола это ламинат или
недорогая паркетная доска, для стен лучше всего подойдут обои под
покраску, недорогая итальянская или испанская плитка, обычная кухня.
Коммуникации и инженерия в домах эконом-класса чаще всего плохие и
старые. На это стоит обратить особое внимание, и при продаже квартиры
тот факт, что в ней полностью заменены проводка, трубы и батареи будет
существенным плюсом. Общая стоимость ремонта класса "эконом" должна
укладываться в рамки 50-80 тысяч долларов на 3-х комнатную квартиру.
Соответственно, чем дороже квартира, тем дороже должен быть ремонт.
Если квартира находится в дорогом доме, в ней, наоборот, неликвидно
делать дешевый ремонт, - будет достаточно трудно продать или сдать в
аренду. Хороший ремонт в дорогом доме является конкурентным
преимуществом.
Существует понятие "арендный ремонт". Например, стандартная
трехкомнатная квартира подразумевает кухню, гостиную и две спальни.
Если при планировке сделать гостиную-кухню, а из кухни - третью
спальню, такая квартира значительно вырастет в цене по сравнению с
аналогичной с двумя спальнями, - из-за увеличения индивидуальных
спальных мест. Но в такой квартире крайне желательны два полноценных
санузла и гардеробные. По крайней мере, при основной спальне их наличие
просто необходимо.
Иногда бывает так, что, сделав дорогой необычный ремонт "для себя", у
людей меняются обстоятельства и им нужно переезжать. Владельцам
квартиры с эксклюзивным дизайном лучше жилье продать, так как их
трудоемкий авторский ремонт быстро "потеряет вид" и будет пользоваться
невысоким спросом у потенциальных арендаторов.
Аренда
Существует общее правило, относящееся ко всем сегментам рынка
недвижимости: стиль квартиры, предназначенной для сдачи в аренду,
должен быть универсальным. Отделочные материалы должны быть
качественные, но нейтральные и неэкзотические. Если квартира сильно
стилизованна, круг арендаторов сужается. Оптимальнее всего использовать
пастельные тона, стиль fusion (смешение стилей).
Удачный вариант для улучшения внешнего вида квартиры - создание
"настроения" с помощью деталей и аксессуаров. Они позволят достаточно
быстро, в случае необходимости, поменять облик квартиры. Для этой цели
отлично подходят люстры и шторы, которые всегда можно поменять, если
арендатору они не понравятся.
Обязательный компонент арендной квартиры – полностью укомплектованная
кухня и все то, что люди не могут привезти с собой. В дорогих квартирах
мебель желательна, но не обязательна, поскольку состоятельные
арендаторы, к примеру, иностранцы, часто возят с собой свою мебель. В
эконом-классе - наоборот - наличие мебели повышает стоимость аренды.
Продажа
Большим спросом пользуются квартиры "под ключ", и на этом делается
неплохой бизнес. Особенно привлекательна разница при покупке на
начальной стадии строительства и продаже затем уже готовой квартиры.
Размеры этой разницы также зависят от правильно сделанного ремонта.
Если в квартире для аренды не стоит использовать дорогие сорта дерева и
дорогую плитку, то, делая ремонт в квартире на продажу на материалы,
напротив, нужно обратить внимание: дорогая квартира должна оправдывать
свою цену.
Большое внимание уделите планировке - чем она продуманнее, тем выше
сумма сделки. Хорошо продаются квартиры, где спальная зона максимально
удалена от общественной. Пользуются спросом и квартиры, у которых есть
"свой стиль", особенно сейчас, когда на рынке немного действительно
интересных в смысле интерьера объектов.
Но при этом излишества, конечно, не нужны - никаких дверей из
карельской березы или чего-то подобного. Если речь идет о классах
"элит" или "бизнес", то ремонт необходимо делать по проекту. По
возможности обратитесь к дизайнеру с хорошими рекомендациями.
Что же касается материалов и деталей, то в элитной квартире двери
должны быть стоимостью не менее 2-3 тысяч евро, паркет, к примеру, из
палисандра; для бизнес-класса стоимость двери – до 1,5 тысячи евро и
дорогая паркетная доска, для эконом-класса – дверь до 500 евро и
недорогой пол. В первую очередь покупателю нужно показывать все-таки
качество жилья, а не полет фантазии продавца.
