Застройщики твердят, что цены и на "первичку", и на
"вторичку" должны скоро вырасти. Однако ситуация на рынке недвижимости
не имеет к этому реальных предпосылок. Наоборот, она оставляет надежду,
что через некоторое время стоимость жилплощади спустится с небес на
землю.
Покупатели
вновь стали интересоваться новым жильем, говорят застройщики, поэтому
цены на квартиры в новостройках должны скоро вырасти. Сильнее всего
цены просели осенью-зимой прошлого года, а сейчас цены выровнялись,
уверяют представители строительных компаний. По мнению президента
Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Андрея Шульги,
стоимость квадратных метров ниже сегодняшней не опустится.
Строители
традиционно находят множество аргументов в пользу того, что возводимое
ими жилье должно подорожать. Например, дефицит нового жилья. Из-за
кризиса большинство строек остановились. "Нет предпосылок для
удешевления.
В этом году в столице будет сдано
максимум 500 тысяч метров квартир, тогда как в прошлые годы было до
1,2-1,4 миллиона. Возникнет дефицит квартир, и цены не опустятся", -
цитирует газета "Сегодня" слова пресс-секретаря ХК "Киевгорстрой" Зои
Федорчук.
Тут девелоперы подменяют причину и
следствие. Стройки встали из-за отсутствия денег и у строителей, и у
покупателей. Чтобы хоть как-то оживить рынок, летом застройщики
пытались привлечь клиентов разнообразными скидками. При покупке в
рассрочку размер скидки на квартиру в строящемся доме составлял 5-7%,
при оплате полной суммы, дисконт мог достигать 30% заявленной стоимости
жилья.
Несмотря на летние скидки, желающих
покупать квадратные метры даже в достроенных домах не прибавилось.
Многие строительные компании вынуждены продлить акции лояльности и
осенью.
Сделок на первичном рынке практически нет, утверждают в консалтинговой компании SV Development.
"В летние месяцы на первичном рынке недвижимости Киева совершалось от
двух до трех десятков покупок, причем большинство из них - по тем
домам, которые уже достроены, но не введены в эксплуатацию, потому что
не получены какие-то документы.
Это не рынок, - цитирует "Власть денег" аналитика SV Development Сергея Костецкого.
- Ситуация на "первичке" остается достаточно сложной и усугубляется еще
и тем, что цены на квартиры на вторичном рынке практически такие же,
как в строящихся объектах (раньше была существенная разница)".
Частные
владельцы новых квартир в уже готовых домах выставляют свое жилье на
продажу и готовы уступать до 10% стоимости. Строительным компаниям
придется поступать также, уверены эксперты. Сейчас немного претендентов
даже на самое дешевое новое жилье.
Ведь у тех,
кто раздумывает о покупке недорогой квартиры в новостройке, своих денег
на это не хватает, а ипотечных кредитов на рынке нет и появятся они еще
нескоро.
Надежды
риелторов на то, что стоимость квартир на вторичном рынке летом
вырастет, не оправдались. По данным столичных порталов недвижимости, в
августе "вторичка" упала на 1-2%. Количество сделок по Киеву в августе
по сравнению с июлем снизилось в два раза - до 50 в месяц.
Традиционно
цены на "вторичные" квартиры продавцы выставляют в долларах. Поэтому
многие специалисты связывают удешевление жилья и снижение количества
сделок с летней девальвацией гривны. И отмечают, что если доллар
подорожает еще больше, то рынок просто "замрет", поскольку продавцы
будут не готовы уступать больше 10%.
Есть и
противоположное мнение: цены из-за девальвации все-таки пойдут вниз.
"Рынок жилья инертен, поэтому они снизятся в течение 1,5-2 месяцев,
ведь владельцы квартир продают их, чтобы потом за вырученную сумму
купить лучшее жилье с доплатой, - приводит "Сегодня" слова директора АН
"Конкорд" Леонида Косачева. - Значит, если на 10% выросла валюта, такое
же удешевление квартир мы увидим к ноябрю: 1-комнатные подешевеют на 5
тысяч долларов, 2-комнатные - на 7 тысяч, 3-комнатные - на 9 тысяч
долларов".
Еще одна причина для снижения цены на
"вторичку" - отсутствие ипотечных кредитов. Для покупки не "убитой"
однокомнатной квартиры в нестаром доме понадобится 40-60 тысяч
долларов, а на руках у покупателей - не больше 30 тысяч.
Ипотечных
займов в валюте не будет в ближайшие 3-5 лет, говорят банкиры. Они не
рискуют начать кредитования на падающем рынке, так как не могут
спрогнозировать, сколько будет стоить залоговая квартира в ближайшем
будущем. Кроме того, у банков нет "длинных" денег, из которых можно
выдавать ипотеку, ведь украинцы сейчас открывают депозиты в основном не
дольше, чем на год.
Студенты и рабочие не помогли
Из
года в год студенты-первокурсники помогали риелторам оправдать осеннее
повышение цен на аренду жилья в Киеве. Мол, выходцы из регионов,
поступившие на учебу в столицу, в сентябре массово начинали снимать
жилье. В этом году надежды на студентов не оправдались.
Более
того, рассказы о наплыве студентов в сентябре - просто байка. "Студенты
старших курсов, арендовавшие жилье, даже если уезжали на лето, квартиры
не освобождали, а потому повлиять на цену не могли, – цитирует "Газета
по-киевски" аналитика SV Development Сергея Костецкого. –
Выпускники или разъезжались по домам, или же, если решали остаться в
Киеве, начинали подыскивать себе жилье сразу после выпуска, т. е. в
мае-июне, а не в сентябре.
Первокурсники же
стараются подыскать жилье сразу после своего зачисления, еще летом. У
их родителей денег стало гораздо меньше, поэтому немногие иногородние
студенты могут себе снимать квартиру в Киеве. Молодые люди или селятся
в общежитиях, или подыскивают жилье не в самой столице, а в пригородах.
При этом стараются снимать не целую квартиру, а комнату, зачастую -
вскладчину.
Так же поступает еще одна категория
клиентов риелторских агентств - приезжие рабочие. Многие "заробитчане"
из регионов раньше трудились на строительных площадках и на
производственных предприятиях, которые либо сократили число персонала,
либо вообще остановились.
Спрос на рынке аренды
существенно ниже предложения. По данным SV Development, сейчас в
столице сдается около 30 тысяч квартир, а реальных сделок о съеме жилья
в месяц заключается всего 500. Иными словами, на одного потенциального
квартиросъемщика приходится 60 арендодателей.
Количество
сдающихся в аренду пустых квартир увеличивается благодаря спекулянтам.
Ранее они скупали квадратные метры с намерением продать их позже и
дороже. Теперь купленные на пике цен квартиры продавать не выгодно.
Поэтому такое жилье сдают в наем по низким ценам, лишь бы приносило
какой-то доход.
В условиях превышения спроса над
предложением хозяева жилья вынуждены идти на уступки: фиксировать цену
в гривне, оплачивать коммунальные услуги, лишь бы постоялец не ушел.
Поскольку
платежеспособный спрос стоит на месте, а предложение увеличивается,
цены на аренду жилья должны осенью просесть минимум на 10%. Если
падение будет продолжаться такими же темпами, возможно, через некоторое
время стоимость жилплощади спустится с небес на землю.
